недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Эдуард Богданов: «Когда студий в доме больше трети, есть ощущение, что это общежитие»

13 118
Эдуард Богданов: «Когда студий в доме больше трети, есть ощущение, что это общежитие»
Что не так со студиями, где предпочитают пережидать пандемию екатеринбуржцы, почему в городе не строят элитное жилье и куда ушел спрос из сегмента новостроек, Циан.Журналу рассказал Эдуард Богданов, директор АН «Богданов и партнеры», вице-президент Уральской палаты недвижимости.

«Ажиотажа уже нет»

— Льготная ипотека подхлестнула рынок и новостройки почти догнали «вторичку». На сколько выросли цены в Екатеринбурге?

— В среднем за год — на 15–20%, в удачных проектах — до 30%. На вторичном рынке средняя стоимость — 82 тыс. рублей за кв. м, на первичном — 91 тыс. (по итогам апреля 2021-го). Сегодня ажиотажа, который был на рынке недвижимости в прошлом году, когда включили дешевую ипотеку и люди начали скупать новостройки, уже нет.

Как только цены на первичном рынке начали активно расти, а квартиры стали быстро раскупаться, люди обратили внимание на «вторичку». И, конечно, стоимость начала подниматься.

О ценах на квартиры в Екатеринбурге
  • 2,5–4 млн руб. за 1-комнатную;
  • 3,5–5,5 млн руб. за 2-комнатную;
  • от 5 млн руб. за 3-комнатную. 

 Покупателей пугает резкий взлет стоимости квартир?

— Стабильный спрос на рынке остается. Однако высокая волна спроса свою энергию уже исчерпала. Положительную динамику по ценам, которую мы наблюдаем сегодня в сегменте недвижимости, я бы охарактеризовал как инертность рынка. Сегодня в Екатеринбурге 26 тыс. предложений на «первичке». Выбор очень большой. На вторичном рынке объем предложений тоже увеличивается, восстанавливаясь после ажиотажного спроса в 3–4 квартале прошлого года.

 Успевают ли застройщики Екатеринбурга за резко выросшим спросом?

— Какие-то проекты заканчивают продажи, какие-то только выходят на строительную площадку. Но если вспомнить о том ажиотаже, который был на рынке новостроек в прошлом году, мы увидим, что просадки практически не случилось. В марте прошлого года строилось 2,7 млн кв. м, в этом году — 2,6 млн. Девелоперы работают достаточно активно.

 А какие дома чаще всего строят? 

— Кирпичные дома в Екатеринбурге строят сейчас очень редко. Абсолютное большинство проектов — это монолит.

Интересно, что в начале 2000-х годов, когда начинали отходить от типового жилья и строить индивидуальные многоэтажные дома, они были довольно несуразными, многие из них вызывали вопросы по планировочным решениям. В последние 10 лет, когда на девелоперском рынке появилась серьезная конкуренция, застройщики стали уделять большое внимание планировкам, комфорту и безопасности.

Об обманутых дольщиках

Долгострои занимают 3–4% от всего строящегося жилья. Администрация города сумела создать такие работающие инструменты, что мы не видим ситуаций, при которых бы рос объем неработающих строек или были массовые жалобы от населения. С введением эскроу-счетов контроль над строительством усилился, и ситуация с обманутыми дольщиками сходит на нет.

«Не жилой дом, а какое-то общежитие»

 Какие квартиры ищут люди?

— Они хотят видеть в своих новых квартирах большие кухни — по 9–15 метров. Многие с удовольствием берут евродвушки, когда одна из комнат соединена с кухней, и такое пространство занимает 20-25 метров. Многое зависит от состава семьи. В целом люди стали вдумчивее подходить к выбору планировочных решений.

 Сейчас многие застройщики сдают квартиры с отделкой. В Екатеринбурге распространен такой формат?

— Да, многие наши застройщики сдают квартиры с чистовой отделкой, это не редкость. Многие квартиры сегодня покупаются в ипотеку, и людям нужно въехать в квартиру, уже полностью готовую к проживанию. Некоторые застройщики предлагают квартиры со встроенной кухней или шкафом-купе.

 Как вы относитесь к студиям? В некоторых городах в новых проектах студии стали синонимами гетто. 

— Количество студий, к сожалению, растет. Я отношусь к этому формату нормально: первое жилье, формат для молодых людей, которые решили жить самостоятельно. Но если студий в доме более 30%, у тебя возникает ощущение, что ты находишься не в жилом доме, а в каком-то общежитии. Когда девелоперы начинают увеличивать в своих проектах количество студий, они должны понимать, что это «тонкий лед»: если на площадке 10 квартир и более — это, мягко говоря, некомфортно. 

Как только увеличивается количество студий в доме, меняется качество жизни. 

Чтобы проекты оставались интересными, эту грань в игре со студиями нужно понимать. Я знаю пример, когда застройщик сделал в доме 90% студий. Этот проект испытывает невероятные сложности с реализацией.

 Неудивительно. 90% студий в доме — это неграмотность застройщика или просто жадность?

— Думаю, и то, и другое.

Студии

Площадь — от 18 до 30-35 кв. м. 

Стоимость варьируется от 2 до 3 млн рублей.

 Что происходит с жильем бизнес-класса, элитным жильем? Пользуются ли спросом эти форматы?

— В прошлом году в городе не было начато строительство ни одного элитного комплекса. Элитного жилья в городе мало. А вот жилье бизнес-класса есть, оно востребовано, в этом сегменте есть конкуренция. Комплексы бизнес-класса строятся в центре города, а мест для застройки там осталось не так и много. Это история, которая требует серьезных вложений для расселения.

Жилье бизнес-класса

 Однокомнатная квартира стоит от 5–6 до 10–11 млн руб.

Абсолютное большинство новостроек, которое проектируется и вводится в эксплуатацию, — это жилье эконом- и комфорт-класса. На сегмент эконом-класса приходится более 60% жилья.

«Жизнь дорожает стремительнее, чем растут доходы населения»

 Востребованы ли квартиры большой площади, ведь коммунальные расходы растут год от года?

— Действительно, покупатели стали внимательно относиться к своим тратам. Жизнь дорожает намного стремительнее, чем растут доходы населения. 

И люди задумываются: что будет, если я сегодня куплю квартиру площадью 100–120 кв. м, а завтра лишусь работы? 

Поэтому большие квартиры сложнее продавать, в том числе и из-за высокой стоимости коммунальных расходов. Сейчас мало кому нужны спальни по 20 кв. м. Большую часть времени человек проводит на работе, а возвращаясь домой — в гостиной или на кухне, поэтому 10, 12 или 15 кв. м вполне достаточно для спальни.

 Какой вид ипотеки пользуется наибольшим спросом?

— Здесь все стандартно. Лидером спроса является ипотека с господдержкой на новостройки, которая в прошлом году была мощным драйвером для рынка недвижимости. Те, кто не мог взять льготную ипотеку, брали обычную, под 8–9%. Сейчас такого невероятного спроса на ипотеку, как в прошлом году, уже нет, тем не менее в нашем агентстве продается более 70% жилья с привлечением ипотеки. Один из самых частых вариантов: человек продает свою квартиру, добавляет кредитные деньги и улучшает жилищные условия.

 Не так давно Уральская палата недвижимости внедрила сервис «Флетселлер», с помощью которого можно выбрать квартиру в одной из новостроек города. Насколько успешно он работает?

— «Флетселлер» — хороший местный инструмент, созданный около 5 лет назад в помощь застройщикам и риелторам. На сегодняшний день можно сказать, что программа полностью себя оправдала. Благодаря «Флетселлеру» Уральской палате недвижимости удалось охватить практически всех застройщиков города. Программа работает здорово, ей с удовольствием пользуются риелторы, а застройщики Екатеринбурга получили еще один канал сбыта!

«В своем доме пережидать пандемию гораздо безопаснее»

 Как сегодня обстоят дела на рынке загородного жилья? Что чаще покупают — дома, дачи, участки?

— Драйвером на загородном рынке являются земельные участки без подряда, их на рынке много. Если говорить о жилье, основной спрос приходится на дома эконом-класса стоимостью 4–6 млн. На эти деньги можно купить дом площадью от 80 до 120 кв. м с участком 6–10 соток.

Пандемия изменила взгляды людей на загородный сегмент. 

Люди понимают: если ситуация с вирусами будет продолжаться, нужно сделать условия своего проживания как можно более комфортными. В своем доме пережидать пандемию гораздо легче и безопаснее. 

Спрос на загородное жилье сейчас хороший. Ипотечные программы по загородке есть, однако далеко не каждый мог добраться до этих денег по причине большого количества всяких ограничений. Мы очень ждем новых ипотечных программ в этом сегменте, которые сейчас разрабатываются правительством. Надеемся, что эти программы будут простыми и понятными для потребителей.

 Известно, что ваша компания занимается еще и строительством домов. Какое жилье вы строите?

— У нас проработана линейка домов для эконом-класса. Мы строим одно-двухэтажные дома площадью от 68 до 120 кв. м. Этого достаточно, чтобы закрыть большинство потребностей клиентов в этом сегменте. Одноэтажные дома мы строим с полной чистовой отделкой. Это примерно тот же формат, при котором застройщик сдает квартиры под ключ. Двухэтажные дома у нас уже более 100 кв. м, мы сдаем их под чистовую отделку: клиенты здесь более требовательны, они хотят сами выбрать цветовую гамму, подобрать плитку, паркет и т. д.

 В этом году цена на стройматериалы значительно выросла. Вы это ощутили?

— Цена на дерево (доску) за последние месяцы у нас в городе выросла на 100%: была 9000 рублей за куб. м сейчас — 18. Мы знали, что рост будет, и сделали небольшие запасы, но не предполагали, что рост будет таким высоким. Все материалы дорожают в этом сезоне. 

Дома, которые мы сейчас строим, по этой причине вырастут в цене примерно на 30%. 

Если раньше дом стоил 5 млн рублей, теперь его цена будет в районе 6,5 млн.

 Расскажите, как проводите свободное время, чем любите заниматься?— Люблю путешествовать. Неважно куда: новые места это всегда интересно. Это архитектура, история, традиции, климат, кухня. Другие люди, другой ритм жизни… Еще катаюсь на лыжах, занимаюсь плаванием, дайвингом. Дайвинг — это яркий мир, другая планета. У нас в Екатеринбурге всегда можно, прихватив с собой акваланг, спуститься в карьер, посмотреть на затонувший самолет или поезд, автомобили, сады цветов, все это заботливо создано под водой любителями-энтузиастами. А вечером после погружений можно у палатки с костром выпить бокал вина и помечтать о том, куда мы полетим нырять, когда откроют мир. Из 10 лучших в мире мест для дайвинга я бывал в 6–7 точно. Погружался во всех четырех океанах. Незабываемо. Большое удовольствие мне приносят путешествия с семьей. Во время пандемии мы пристрастились к поездкам по Уралу, у нас есть просто шикарные места!

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru