недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Как сделать договор купли-продажи максимально защищающим интересы покупателя?

3 355 7 Блог специалиста 9
Как сделать договор купли-продажи максимально защищающим интересы покупателя?

Такой запрос поступает довольно часто. Покупатель хочет быть уверенным, что купит квартиру, а не проблему и ожидает, что договор ему в этом поможет.

Многие считают, что если они о чем то договорились и заключили договор, то эти договоренности будут обязательны к исполнению.

Что написано пером, не вырубишь топором!

Увы, это не так.

Обязательны только те договоренности, которые не противоречат закону. А если положения договора не соответствуют текущему законодательству, суд будет руководствоваться законом.

Например, если продавец подписался под тем, что продажа квартиры не нарушает имущественные права других лиц, а после продажи такие лица найдутся, суд будет руководствоваться не тем, что написано в договоре, а Гражданским Кодексом РФ (ст. 166 Оспоримые и ничтожные сделки).

Защищает ли как-то закон покупателя?

Весьма специфично.

Если вы покупаете товары или услуги у организации, то можете положиться на Закон о защите прав потребителей.

А если квартиру у частного лица – то нет.

Законный владелец квартиры всегда может потребовать свое имущество назад, если его права были нарушены (ст. 302 ГК РФ)

Максимум, на что можно рассчитывать покупая квартиру, это на компенсацию средств от государства. Это очень не быстро и только, если вы будете признаны в суде добросовестным приобретателем.

При этом критерии добросовестности в законе четко не определены. И вы никогда не сможете быть уверены, что на 100% действуете добросовестно. К этому можно только стремиться.

Что же в этом случае делать?

Защитные «функции» при покупке нужно распределить следующим образом:

1. Юридическая проверка продавца и объекта.

2. Оформление сделки в соответствии с общепринятыми критериями добросовестности.

3. Грамотно составленный договор.

Почему договор все-таки есть в этом списке?

Это следует из критериев добросовестности. Покупатель провел проверку, не обнаружил препятствий к сделке и отразил это в договоре. А продавец с этим согласен.

Можно ли говорить, что договор выполняет декоративную функцию?

В каком-то смысле, да.

Юристы, скорее всего, будут не согласны, но практически – договор это всего лишь декорация защиты.

И покупая квартиру, лучше сразу избавиться от иллюзий, что «хороший» договор вас защитит. Если вы купите квартиру у человека, который не имел права ее продавать, ничего вас не защитит.

У договора купли продажи есть две основные функции:

1. Он должен пройти регистрацию.

2. Он должен быть исполнен.

Вот этим моментам нужно уделить достаточно внимания, чтобы избавить себя от возможных проблем.

А в том, что касается защиты, нужно полагаться только на себя.

Или на риелтора, которому вы доверяете.

Комментарии 7
Александр Магидов9 декабря 2020, 15:28

Евгений, как говорится, ничего личного, но не удержался от комментария, в первую очередь потому, что всё-таки это публичное пространство и в нём следует высказываться более корректно и внимательно. Выборочно: "Например, если продавец подписался под тем, что продажа квартиры не нарушает имущественные права других лиц, а после продажи такие лица найдутся, суд будет руководствоваться не тем, что написано в договоре, а Гражданским Кодексом РФ (ст. 166 Оспоримые и ничтожные сделки)". На тему чем будет, чем руководствовался, чем может и должен и чем руководствуется суд исписаны десятки тысяч страниц учёными (и не очень) юристами - а Вы одной фразой поставили всех на место.
"Законный владелец квартиры всегда может потребовать свое имущество назад, если его права были нарушены (ст. 302 ГК РФ)" - здесь слово "всегда" превращает Вашу фразы в полнейшую чушь, не имеющую никакого отношения к смыслу норм ст. 302 ГК РФ.
"Максимум, на что можно рассчитывать покупая квартиру, это на компенсацию средств от государства. Это очень не быстро и только, если вы будете признаны в суде добросовестным приобретателем" - так что забудьте о защите прав добросовестного приобретателя ... - автоматом квартиру заберут и, возможно (в лучшем случае) что-нибудь компенсируют ...
"У договора купли продажи есть две основные функции:
1. Он должен пройти регистрацию.
2. Он должен быть исполнен" - про функции - это Ваше ноу-хау? А про регистрацию - это не про ту, что отменена с 2013 года (могу ошибаться - пишу по памяти)?
Повторюсь, что не занудства ради - просто недопустимо так вольно обращаться с довольно серьёзными нормативными положениями в плане их воспроизведения и толкования.
При этом, хочу отметить, что по сути статья полезная и обращает внимание на серьёзные проблемы. Но, крайне неудачна в формулировках.

Ответить
Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2020, 16:18

Уважаемый, 6673893!

Не знаю кто вы и каков уровень вашей квалификации, но вступать в полемику с вами резона нет. Если вы юрист - то не буду с вами спорить. Я в тексте написал, что юристы будут не согласны.
Если вы риелтор и полагаете, что на договор можно положиться - то, вы опасны для своих клиентов.
Если это просто частное мнение человека, который не имеет отношение к профессии, то ради бога.

Замечу только, что я не писал про "регистрацию договора". Не надо мне приписывать. Регистрация договора отменена с 1 марта 2013 года.

Я писал про то, что договор должен "пройти регистрацию". Договор по прежнему принимает участие в регистрации права. В качестве документа основания . Об этом делается запись в выписке ЕРН, а отметка том, что Росреестр зарегистрировал право собственности ставится на самом договоре. Небрежность по отношению к договору может привести к приостановке или вообще, к отказу в регистрации. От этого я и хочу предостеречь своих читателей.

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2020, 18:05

Согласна с Евгением... Помню, в начале моей деятельности моя руководитель сказала, что в ДКП имеет значение только его название. ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ..... КТО договорился(ДОГОВОР) , ЗА КАКУЮ ЦЕНУ покупают (КУПЛЯ) и ЧТО продают (ПРОДАЖА). Только эти данные имеют значения.. .. А все другое, что на сегодняшний день пытаются впихнуть в этот документ- бессмысленно, бесполезно..

Владимир Корнаухов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 декабря 2020, 13:35

Согласен с Вами, Александр: предугадать на 100%, каким будет постановление суда, особенно в нестандартных случаях, невозможно! Разумеется, до сделки покупателю необходимо всеми возможными средствами (и без специалиста это практически нереально) проверить отсутствие возможных рисков последующей утраты и/или ограничения его права собственности, но и в отсутствие этих рисков при соответствующе составленном договоре даже при состоявшейся госрегистрации переходов прав и прав по нему можно столкнуться с последующими проблемами с правом собственности покупателя.

Александр Магидов9 декабря 2020, 18:34

Евгений, во-первых, я прошу прощения, что получился анонимом - просто никогда не писал и не заглядывал в свой аккаунт - не знал, что там имени нет. Во-вторых, - причём здесь квалификация - я указал на конкретные вещи, если точнее - на формулировки. Есть что возразить по существу? Не увидел.
В свою очередь, хочу заметить, что я даже словом не обмолвился о защитной функции договора, а тем более о том, что на него можно положиться. Но! Теперь скажу - если договор составлен грамотно, естественно, на него можно "положиться". В первую очередь - на договор, поскольку именно он устанавливает ПРАВО, которое потом регистрируется в реестре.
А Вы опять: Я писал про то, что договор должен "пройти регистрацию". "Переход права" проходит регистрацию, но никак не договор.
" А в том, что касается защиты, нужно полагаться только на себя.
Или на риелтора, которому вы доверяете."
Простите, это Вы о какой защите? Можете объяснить хотя бы смысл этого фрагмента?
И ещё - Вы делите "специалистов" на юристов и риэлторов? А как быть если два в одном?
К слову сказать на сайте достаточно риэлторов, которые прекрасно разбираются в юриспруденции в своей части и высказываниям которых по корректности (именно в части права) позавидуют многие "юристы или адвокаты широкого профиля".

Ответить
Надежда Гарнюк11 декабря 2020, 13:15

Александр Магидов, здесь же не специализированная площадка и не конгресс юристов, чтоб так убиваться по терминам. Блоги пишутся для широких масс в прямом и переносном смысле. Многие термины нужно заменять простыми словами, чтоб было понятнее большинству. Главное- донести суть, а для "дебрей", т.е. уточнений, есть комментарии, правда,направление из разное бывает...

Ответить
Александр Магидов11 декабря 2020, 19:59

Хорошо, оставим термины. Посмотрим на суть - "И покупая квартиру, лучше сразу избавиться от иллюзий, что «хороший» договор вас защитит. Если вы купите квартиру у человека, который не имел права ее продавать, ничего вас не защитит." - как это должны воспринять "широкие массы"? Представляется, что многие "переведут" это так - зачем кому то платить за составление договора, если я могу сам найти его на бескрайних просторах и подставить свои данные ...
А как массы должны воспринять высказывание о защите (полагаться на себя или риелтора)? Какая картинка должна сформироваться у читателя? Я, например, не очень понял ...
А если уж говорить о декорациях, то декорацией будет скорее законодательство и судебная система, чем договор.
Главное, что меня побудило "вписаться" - я увидел такую "суть" - риелтор обеспечит вам защиту! А всё остальное - от лукавого ...
Или Вам так не кажется? Автор почему-то оставил мой вопрос без ответа.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru